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定年退職後に不動産投資！？
６０歳過ぎてもアパートローンは組める！？
不動産賃貸業の大きなメリットとは？
近年、資産形成の重要性が声高に叫ばれるようになる中で、会社員でありながら不動産投資を始めようと考える方が増加しています。
２０１９年に金融庁によって発表された「老後の生活に必要な資産は約２，０００万円」という問題が当時かなり世間を賑わしたことは、記憶に新しいのではないでしょうか。
このような資産形成を後押しするような流れを受けてか、これまで資産形成に一切関心を向けてこなかった高齢者の方々が、不動産投資や株式投資などにより長期的な資産運用を行おうとする傾向が現れつつあります。
一見すると、「なぜ退職後に資産運用を行う必要があるのか」という風にも思われがちですが、日本における平均年齢が年々上昇し、男女ともに８５歳まで生きることが一般的となる中で、仮に６５歳で退職をしたとしても、その後２０年近くのセカンドライフが待っていることになります。
一人の赤ん坊が成人するまでの２０年という長い期間を、定年までに蓄えてきた貯金だけで凌ぎきるというのは至難の業ですので、退職後からの資産形成には大きなメリットがあると言えるでしょう。
ここまでで、退職後に資産形成をスタートすることに一定のメリットがあることについては、お分かりいただけたのではないかと思います。
それでは具体的には、どのような資産形成方法が、老後の運用に最も適していると言えるのでしょうか。
近年は実に様々な投資方法が存在しています。具体的には、株式投資や不動産投資、国債の購入や仮想通貨などです。
勿論、それぞれメリット・デメリットがあり、投資する個人によって好みも様々であるかとは思います。
一方で、退職後のセカンドライフのための投資手法ということで、様々な要素を勘案すれば、
私は不動産投資がこの中で最も優れた手法であると考えます。
その理由を一言で言えば、「ミドルリスク・ミドルリターンであるから」に他なりません。
老後の２０年間という期間は、これまでの貯金額だけで生活するには長すぎる一方、コツコツと資産形成を行うにはやや時間的に足りないと言わざるを得ません。
したがって、銀行への預金や国債の購入といった、いわゆる「ローリスク・超ローリターン」の投資手法はあまりおススメ出来ません。
しかし一方で、これらの投資とは対照的な、株式投資や仮想通貨についても、同様におススメできかねます。その理由は、「ハイリスク・ハイリターン」であるからです。
勿論これはその人ごとに好みや考え方がありますので、その全てを否定するつもりは一切ありません。
しかし、老後の生活のための資産運用という当初の目的から考えると、高い利益を得るために、自己の資金を失うリスクを取る必要性がどこまであるのか、という点は考える必要があるでしょう。
退職後における資産形成の大きな目的は、これまでに蓄えてきた貯蓄に加えて、年金以外の収入源を確保する、ということです。
３０％の確率で資産が３倍になるような投資手法（株式や仮想通貨）よりも、９０％の確率で資産が１０％増加する投資法のほうが、より理に適っていると言えるでしょう。
そうは言っても、これまで不動産投資について考えたこともなかった方が、いきなり不動産に数千万円を投資するというのは、ハードルが高いのではないかと思います。
そこで以下では、定年退職後の資産運用として、不動産投資を行うことの３つのメリットを細かく解説していきたいと思います。
「６０歳からの不動産投資」における３つのメリットとは？
本章では、退職後のセカンドライフに不動産投資を始めることの３つのメリットについて解説をしていきたいと思います。具体的には、
- 年金以外の収入源が出来る
- 相続税対策に繋がる
- 生涯現役で人生が豊かになる
の３点です。１つずつ解説していきます。
メリット①：年金以外の収入源が出来る
退職後に不動産投資を始めることによる最初のメリットは、やはり年金以外の第２の収入源を確保することが出来るという点です。ではまず、そもそも年金がどのくらい支給されるのか、という点から見ていきましょう。
既にご存じの方もいらっしゃるかとは思いますが、年金は大きく分けると３つの種類に大別されます。それは、（１）国民年金、（２）厚生年金、そして（３）その他の３つです。
まず国民年金については、２０歳～６０歳までの４０年間に保険料を支払った全国民に支給がなされます。支給額は物価等により変動があるものの、４０年間４８０か月全ての保険料を遅滞なく支払った場合、令和３年度の実績値では年額７８万９００円でした。
次に厚生年金についてです。厚生年金は、主に会社員であった人々に支給がなされる制度であり、国民年金とは違って、その支給額の多寡は勤続年数や年収によって大きく変動することが特徴です。
そこで仮に、平均年収７００万円で、２０歳～６０歳までの４０年間に亘って勤務した人の想定支給額を計算すると、年間で約１４０万４，０００円となります。先ほどの国民年金と合わせると、年間２１８万４，９００円となるので、月額では約１８万円となります。
そして３つ目のタイプが、企業年金やiDecoといった、加入が任意となるタイプの年金です。この種の年金にも様々なタイプがあり、それぞれ大きなメリットがあるのですが、その詳細については様々な専門の媒体にてご確認頂くこととして、ここでは割愛します。
ここまで３つのタイプの年金について解説をしましたが、一般的な会社員のケースとして、先ほどの平均年収７００万円、勤続年数４０年間で、企業年金やiDecoといった（３）のタイプの年金には加入していない方を想定すると、月額の年金支給額は約１８万円ということになります。
この１８万円という数字は、おそらく多くの方々にとって衝撃的ではないでしょうか。平均年収７００万円ということは、若い頃にそれ以下の年収であったことを考慮すると、引退直前には年収１，０００万円ほどであったと考えられます。年収１，０００万円の年間手取り額は約７２０万円ですので、月額に換算すると約６０万円ということになります。
しかしながら、「年金暮らしになったから、生活レベルを大きく下げる」のはなかなか難しく、これまで通り、月額の手取り額６０万円相当の暮らしを継続したいのではないでしょうか。
すると何が起きるかと言うと、これまでの手取り額の６０万円と、年金支給額の１８万円の差額である４２万円を、自身の貯金から補填する必要があるということです。
月額で４２万円の補填が続くとすると、年間で５００万円のマイナスになります。
そうなると、引退からたった４年間で、２，０００万円の貯金を食いつぶすことになってしまいます。
勿論、実際には年金暮らしに入ることにより、多少節制するようになったり、お金のやりくりを意識するようになるでしょうから、もう少し貯金の減りはマイルドになるかもしれません。
とはいえ、年金暮らしだけでは今の生活レベルを維持することは到底難しい、ということがお分かりいただけたのではないでしょうか。
そこで重要となるのが、「年金以外の収入源の確保」です。
年金以外にも収入を得られるような仕組みを事前に設けておくことにより、毎月の手取り額を確保し、貯金額から補填しなければいけない分を減らすことが出来るようになるのです。
この課題への解決策となるのが、不動産投資なのです。
もし仮に、月額家賃９万円のマンションを２戸所有していたと仮定します。すると、月額で１８万円の不労所得が得られることとなります。先ほどのケースでは、年金支給額は約１８万円でしたので、毎月の手取り額は３６万円と、年金だけだった時と比べて２倍の収入が確保できることとなる訳です。
また、アパート、マンション、戸建てを新築したり、オーナーチェンジの中古を買って、家賃収入をつくりだすという方法もあります。
定年後に新たに土地を買って新築を計画するのは、資金的に余裕がある方以外にはあまりお勧めしませんが、親の代から所有している土地がある場合には、資産活用や相続対策としてもとても有効な手段です。
このような老後の安定収入ルートの確保というのが、不動産投資における１つ目のメリットです。
メリット②：相続税対策に繋がる
定年退職後に不動産投資を始めることによる２つ目のメリットは、相続税対策に繋がるという点です。まず結論から述べると、保有している不動産に掛かる相続税は、同じ額を現金で保有している場合と比べて低額になり、相続人に有利になる可能性が高いということになります。
こちらのメリットは、１点目の収入源の確保と比較して、ややイメージしづらいかと思いますので、具体的な例を見ながら、解説していきたいと思います。
例えば、ある会社員男性Aさんについて見ていきましょう。Aさんは、妻であるBさんと、長女Cさんの３人家族です。仮にAさんが現金１０，０００万円を有している段階で、病気等の理由で亡くなったものと仮定します。
この場合、相続人は妻であるBさんと長女Cさんの２名であり、特に遺言等も無ければ、その相続割合はそれぞれ１／２となります。
相続税の計算にあたっては、以下の基礎控除の計算式を用います。
課税対象額 ＝ 相続税評価額 － 基礎控除［3,000万円 ＋ 600万円 ✕ 法定相続人の数］
今回のAさんのケースの場合、相続税評価額は現金１０，０００万円分であり、法定相続人が２人であることから、基礎控除額は３，０００万円 ✕ ６００万円 ✕ ２人 ＝ ４，２００万円となり、結果として課税対象額 ＝ １０，０００万円 － ４，２００万円 ＝ ５，８００万円となります。
２人分の課税対象額の合計が５，８００万円ですので、１人あたり２，９００万円となります。
課税対象額が１，０００万円超～３，０００万円以下の場合には、税率１５％、控除額５０万円ですので、妻Bさんと長女Cさんに掛かる相続税はそれぞれ、２，９００万円 × １５％ － ５０万円 ＝ ３８５万円となります。したがって、BさんとCさんの相続税の合計は、７７０万円となります。
一方、もし仮にこの１０，０００万円を全て不動産に替えた状態で相続した場合には、相続税はどのように変化するでしょうか。
実は不動産の場合、先ほどの課税対象額の計算式における相続税評価額に大きな違いが生じます。
それは、不動産の評価方法が、現金の場合とは大きく異なることに由来しています。
相続税の評価は、国税庁により策定されている「財産評価基本通達」に基づいて行われます。この通達において、不動産の評価についても取り決めがなされており、建物については固定資産税評価額を用いて、土地については路線価方式又は倍率方式を用いて計算をすることが規定されています。
それぞれの計算方法の詳細については、関連サイト等を参照頂ければと思いますが、全体的な評価額のイメージは、現金単体での評価と比較して７０～８０％に抑えることが出来ると言われています。
そこで仮に、先ほどのAさんのケースで、不動産評価が現金と比べて７０％程度に抑えられた場合について見ていきましょう。
現金１０，０００万円を全て不動産に替えた場合、その評価額は７０％の７，０００万円となります。先ほど見たように、基礎控除は妻Bさんと長女Cさん２人分のため、４，２００万円です。
課税対象額は７，０００万円 － ４，２００万円 ＝ ２，８００万円、相続人１人に係る課税対象額は１，４００万円となります。
課税対象額１，０００万円超の場合、税率は１５％、控除は５０万円ですので、
１，４００万円 ✕ １５％－５０万円 ＝ １６０万円。２人の合計値は３２０万円となります。
先ほど現金で相続した場合の相続税の合計額は７７０万円でしたので、
不動産に替えることによって７７０万円 － ３２０万円 ＝ ４５０万円もの節税効果があることがお分かりいただけたかと思います。
また、相続税対策としては借金をすることが最も効果的であることは周知の事実です。
一定の要件を満たせば、６０歳を過ぎてもアパートを新築するためのローンを組むこともできます。
金融機関や不動産業者のいうことを鵜吞みにせず、無理にない範囲で賃貸住宅を新築することも選択肢の一つと言えるでしょう。
現金を不動産に替える、または借金をすることが資産の評価額を下げることに繋がり、大幅な節税対策になるというのが不動産投資における２つ目のメリットです。
メリット③：生涯現役で人生が豊かになる
定年退職後に不動産投資を行うことによる３つ目のメリット、それは自身の資産形成やセカンドライフにおけるお金のやりくりについて、じっくりと考える機会を作ることが出来るようになる、という点です。
これまで会社員として勤務をされている方の中には、給料は毎月自動的に振り込まれるものと思っている。
さらに、家計は全て奥さんに任せてきていたために、毎月の支出管理を十分に行えていない方も多いのではないでしょうか。
しかしながら、会社員としての給与が無くなり、支給される２０万円弱の年金額だけで生活をしていくためには、日々お金のことについて気を巡らせ、収入と支出をしっかりと把握することが必要不可欠です。
不動産投資、不動産賃貸業を行っていれば、毎月の収入や支出、また税金についても考える必要があります。
世間の情勢に気を配り、賃貸人に長く快適に暮らしてもらうために工夫をしたり、金融機関や不動産業者と情報交換をしたり、やらなくてはいけないことも多々あります。
人間は誰かに頼りにされたり、やることがあることで元気でいられると思います。
人生に張りができて、いつまでも活力にあふれて元気で暮らしていけます。
不動産投資、不動産賃貸業は何歳になっても続けられるビジネスです。
生涯現役にいられるビジネスです。
長生きのために不可欠な要素は、健康と十分なお金です。
健康そのものはお金で買うことはできませんが、老後を豊かに送るための資金は、不動産投資、不動産賃貸経営に取り組むことで誰にでもつくることができます。
まとめ
定年退職後の資産運用として、不動産投資を行うべき理由をお伝えするとともに、そこで得られる３つのメリットについて解説しました。大きくは、
①年金以外の収入源の確保
②相続税対策
③生涯現役で人生が豊かになる
という３点でした。
日本人の平均年齢が増加をしている昨今の状況では、定年退職というのは人生の終着点では全くなく、あくまで折り返し地点だと認識すべきでしょう。
仮に６５歳で退職したとすると、そこから約２０年ほどのセカンドライフが待っているのです。
せっかくそれまでの長い期間を会社員として頑張ってきたからには、素敵なセカンドライフを送りたいと皆さん思いますよね。
そのための手段として、不動産投資をおススメさせて頂きました。
専門家のアドバイスのもとに、無理のない範囲でローンを組むことができれば相続税対策だけでなく、より多くの収入を実現することができます。