新築建売一棟アパートは絶対に買ってはいけません！（前編）
新築建売一棟アパートを不動産業者から買う場合。
その販売価格には、言うまでもなく土地を仕入れた分の利益と建物を建築した分の利益の両方がのっています。
もちろん、不動産業者としてはビジネスですので利益を乗せるのは当然のことですが
実際にかかった費用の2～3割程度は販売価格にのっていると思います。
とにかく不動産投資を始めたい！という気持ちが先行してしまい、
新築アパートは「融資が付きやすい」「手間がかからず楽そう」という点にばかり重視してしまうかもしれません。
しかし、この考え方は非常に危険です。
不動産業者が売る新築建売一棟アパートの多くは
利回りを高くするために、一戸当たりの面積を狭くして、戸数を多くしています。
新築の割に高利回り
建売の新築アパートであれば、エリアにもよりますが、相場の利回りは７％中盤～８％くらいです。都心であれば６％台とさらに低くなります。
新築アパートは利回りが比較的低いというイメージの中で、利回り８％後半とか９％を超えてくる物件を見つけると「これは新築の割に高利回りだぞ！」と安易に飛びついてしまう人がいます。
この手の高利回り新築アパートはどうやってつくられるのか？
代表的な手法をみていきます。
「 一部屋あたりの面積を狭くして部屋数を増やす」
同じ土地に同じ大きさのアパートを建てるなら、当然部屋数を多く作った方が収益率は上がります。
部屋の広さと賃料は比例しないので、狭い部屋を多く作った方が、得られる家賃総額が多くなるということです。
購入直後は新品ピカピカの物件なので、普通の間取りで多少狭いとしても、最初のうちは「新しくてキレイ」というだけで入居は付くかもしれません。
しかし、築年が経過してしまえば築古物件の仲間入りです。
そうなった時、余程の好立地でない限りはなんの魅力もない古くて狭い物件になってしまい、入居付けに苦戦して、家賃の下落は避けられません。
入居者にしても「新築ならば狭くてもいい」という人は少数だと思います。
ましてや、コロナ以降はそういう物件は本当に入居付けに苦戦しました。
ただし、上で説明したように部屋が狭いと物件の競争力が弱くなるので、入居付けに苦労し、いつまでたっても空室が埋まらず、高利回りは絵にかいた餅なんてことになります。
「家賃を高く設定する」
これはもう詐欺に近いです。
新築の場合、基本的に業者が想定家賃を決めて、その家賃を基に利回りが算出されます。
様々な手法で満室にして、「見せかけの」高利回り新築物件を売り出す業者がいるわけです。
「満室になっているのだから家賃も相場並みなのだろう！」と
業者の説明を鵜呑みにせず、自らきちんと精査しないでこのような物件を安易に買ってしまい、仕舞には自己破産なんて方が実は大勢います。
とても残念でなりません・・・。
満室のうちはいいですが、一度退去が始まると家賃の下落は避けられないでしょう。
相場より高い家賃で再び入居付けするためには、入居者に有利な条件や仲介業者への手数料を弾む必要があり、結局出ていくお金が大幅に増えてしまうため、トータルの利益はかなり目減りしてしまうことになります。
（後編）に続く
コメントを残す